Quel est le but d'une SCI
de construction-vente ?
LES POINTS-CLES EN BREF POUR LA CREATION D'UNE SCI CIVILE DE CONSTRUCTION-VENTE
Montant du capital........................................... aucun minimum imposé.
Nombre d'associés.......................................... minimum deux, aucun maximum. Possibilité d'intégrer de nouveaux associés anonymement si elle est à capital variable.
Coût de la création........................................... 84,24 euros pour le RCS +110 à 170 euros pour l'annonce légale, dont le prix est fixé selon longueur de l'annonce).
Durée maximum .............................................. 99 ans, période renouvelable. Souvent dissoute après la vente du bien construit.
Distribution des bénéfices ............................... Les bénéfices de chaque associé sont proportionnels à son nombre de parts.
Statuts.............................................................. Les statuts de la société civile sont encadrés.
Dépôt des statuts et du dossier complet..........Auprès du CFE ou tribunal de commerce. Il est possible de la créer par internet, sans avoir à se déplacer
Anonymat des associés................................... OUI en dehors des membres fondateurs, si elle est à capital variable.
Pourquoi choisir une construction-vente ?
Une SCI est une société civile. Il lui est interdit de faire du commerce, de construire et de revendre dans l'unique objectif de faire des bénéfices. Elle peut acheter un bien immobilier, le gérer, le louer. Éventuellement, elle peut, après une période "raisonnable", le revendre mais pas dans le but de faire des profits.
Un seul type de société le permet : la SCI de construction vente - SCCV - dont le seul but est de construire, pour une revente immédiate, après
la fin des travaux pour réaliser d'appréciables économies. Pas de possibilités de louer les locaux construits entre la fin du chantier et la vente. Elle est dissoute dès la vente réalisée.
La variabilité du capital apporte
un intérêt complémentaire
Pas de capital minimum imposé, ni de nombre d'associés maximum. Il faut être au minimum deux personnes (personnes physiques ou morales, c'est à dire, d'autres sociétés). Il n'y a aucune condition de nationalité pour être associé ou gérant d'une SCCV Un étranger peut donc en être membre sans qu'il ait la nécessité de disposer d'un passeport ou visa, ou autorisation de travail.
La société peut, en cours de réalisation du projet de construction, accueillir de nouveaux associés investisseurs. Si elle est à capital variable, ce qui est conseillé, la tâche sera simplifiée : aucune formalité à accomplir, aucune déclaration des nouveaux venus, aucune modification des statuts, et pas d'annonce légale de modification à publier. Un simple procès verbal établi par le gérant, ratifié par la plus proche assemblée suffira.
Autre point important : seuls seront connus du grand public, les associés fondateurs. Les nouveaux ne le seront pas (sauf des services fiscaux). Ils n'apparaîtront effectivement pas sur les statuts ou pièces publiques (ils le peuvent cependant. Dans ce cas, les formalités habituelles deviennent obligatoires).
On comprend l'intérêt de la SCCV pour les personnes désireuses d'investir discrètement sans forcément en faire la publicité auprès de leurs proches.
Fiscalité et position sociale des associés
La société civile immobilière de construction-vente n'est pas imposée. Les bénéfices, après paiement de toutes les factures, impôts, etc. sont partagés proportionnellement au nombre de parts dont dispose chaque associé et sur lesquels il est imposé en qualité de "revenus fonciers".
En absence d'apport immobilier dans le capital, les statuts peuvent être établis librement sous seing privé, le notaire n'est pas requis.
Côté social, un associé ne peut pas percevoir de salaire. Toute somme versée est considérée comme avance sur les bénéfices, non déductible de l'impôt lorsque la société est imposée à l'IR (impôt sur les sociétés). Les bénéfices ne sont pas passibles de charges sociales (note envoyée par l'URSSAF à la revue Job Pratique magazine en janvier 2000 sous la référence JO291299103915, toujours valable à ce jour). Le gérant non associé, n'en paiera que s'il est rémunéré.
Fonctionnement, gestion, responsabilité
Le fonctionnement est souple et sans aucune particularité. La SCI de construction-vente est administrée par un ou plusieurs gérants, associé ou pas. Les décisions collectives sont prises en assemblée générale, ou par consultation écrite. Concernant le fonctionnement, l'administration, la dissolution, la liquidation ou le partage sont du ressort des règles du droit commun.
A l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes à proportion de leur part dans le capital, à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. Les actions envers les associés non liquidateurs, les héritiers et les ayants cause se prescrivent par période de cinq ans à compter de la publication de la dissolution de la société.
Un associé mis en faillite personnelle, liquidation de biens ou en règlement judiciaire doit quitter la société. En cas de départ ou cession de parts, l'associé partant est tenu responsable des dettes contractées durant la période où il était associé (même prescription de cinq années qu'indiqué au chapitre précédent. Article 1860 du Code civil).
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