Pourquoi et comment créer une SCCV
société civile de construction-vente SCI ?

 

LES POINTS-CLES EN BREF POUR LA CREATION D'UNE SCI CIVILE DE CONSTRUCTION-VENTE

• Montant du capital.........................................  aucun minimum imposé.
• Nombre d'associés.........................................     minimum deux, aucun maximum. Possibilité d'intégrer de nouveaux associés anonymement si elle est à capital variable.
• Coût de la création...........................................   RCS : 66,88 € + Annonce légale, prix forfaitaire : 221 € HT (266 € HT pour Mayotte et La Réunion) Bénéficiaires effectifs : 21,41 € . Lien de Mise à jour des tarifs du tribunal.
•  Durée maximum ..............................................   99 ans, période renouvelable. Souvent dissoute après la vente du bien construit.
• Distribution des bénéfices ..............................   Les bénéfices de chaque associé sont proportionnels à leur nombre de parts dans le capital.
• Statuts...............................................................   Les statuts de la société civile sont encadrés.
• Dépôt des statuts et du dossier complet..........  Auprès du CFE ou tribunal de commerce. Il est possible de la créer par internet, sans avoir à se déplacer
• Anonymat des associés...................................  OUI pour les personnes associées en cours de fonctionnement. Seuls sont connus, les membres fondateurs, si elle est à capital variable.

Pourquoi choisir une construction-vente ?

Une SCI est une société civile. Il lui est interdit de faire du commerce, de construire et de revendre dans l'unique objectif de faire des bénéfices. Elle peut acheter un bien immobilier, le gérer, le louer. Éventuellement, elle peut, après une période "raisonnable", le revendre mais pas dans le but de faire des profits.
Il en va différemment pour la Société de construction vente - SCCV - dont le seul but est de construire, pour une revente immédiate, après la fin des travaux, pour réaliser d'appréciables profits. On ne peut pas louer les locaux construits entre la fin du chantier et la vente. Le ou les associés ne peuvent pas aquérir les biens vendus, construits par SCCV. Elle est dissoute dès la vente réalisée.

La variabilité du capital apporte
un intérêt complémentaire

Pas de capital minimum imposé, ni de nombre d'associés maximum. Il faut être au minimum deux personnes (personnes physiques ou morales, c'est à dire, d'autres sociétés). Il n'y a aucune condition de nationalité pour être associé ou gérant d'une SCCV. Un étranger peut donc en être membre sans qu'il ait la nécessité de disposer d'un passeport ou visa, ou autorisation de travail.

La société peut, en cours de réalisation du projet de construction, accueillir de nouveaux associés investisseurs. La forme de SCCV à capital variable, va simplifier l'arrivée ou le départ d'associés/actionnaires : aucune formalité n'est à accomplir pas plus que la déclaration des nouveaux associés, aucune modification des statuts au tribunal de commerce, enfin, il n'est pas exigé d'annonce légale de changement du capital. Un simple procès verbal établi par le gérant, ratifié par la plus proche assemblée suffira.
Autre point important : seuls seront connus du grand public, les associés fondateurs. Les nouveaux ne le seront pas (sauf des services fiscaux). Ils n'apparaîtront effectivement pas sur les statuts ou pièces publiques (ils peuvent l'être cependant. Dans ce cas, les formalités habituelles deviennent obligatoires (annonce légale, déclarations diverses, etc.).

On comprend l'intérêt de la SCCV pour les personnes désireuses d'investir discrètement sans forcément en faire la publicité auprès de leurs proches.

Fiscalité et position sociale des associés

La société civile de construction-vente n'est pas imposée directement. Ce sont les associés qui paient des impôts sur les bénéfices encaissés proportionnellement au nombre de parts qu'ils détiennent, en qualité de "revenus fonciers".

Les statuts peuvent être établis librement sous seing privé (entre les associés), le notaire n'est pas requis pour la distribution des dividendes.
En revanche, lors de la vente du bien immobilier avec son terrain seront enregistrés chez le notaire

Côté social, un associé ne peut pas percevoir de salaire (mais perçoit les bénéfices en fin de construction dans le cas présent, après vente et paiement des dépenses).

Toute somme versée serait considérée comme avance sur les bénéfices, elle est non déductible de l'impôt lorsque la société est imposée à l'IR (impôt sur les sociétés). Les bénéfices ne sont pas passibles de charges sociales salariales (note envoyée par l'URSSAF à la revue Job Pratique magazine en janvier 2000 sous la référence JO291299103915, toujours valable à ce jour). Ils sont soumis à la "flat taxe" de 30 % comprenant les impôts sur le revenu et les cotisations obligatoires).

Pour le gérant non associé, la société paiera les charges sociales patronales et salariales afférentes aux salaires de l'ordre de 83 % du net versé (exemple, pour un salaire net mensuel de 1 000 euros, les charges sociales seront de 830 euros. La société devra donc disposer d'une trésorerie de 1 830 euros).

Fonctionnement, gestion, responsabilité

Le fonctionnement est souple et sans aucune particularité. La SCI de construction-vente est gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou pas. Les décisions collectives sont prises en assemblée générale, ou par consultation écrite. Concernant le fonctionnement, l'administration, la dissolution, la liquidation ou le partage sont du ressort des règles du droit commun. Les statuts règlent ces points.

A l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes à proportion de leur part dans le capital, à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. Les actions envers les associés non liquidateurs, les héritiers et les ayants cause se prescrivent par période de cinq ans à compter de la publication de la dissolution de la société.

Un associé mis en faillite personnelle, liquidation de biens ou en règlement judiciaire doit quitter la société. En cas de départ ou cession de parts, l'associé partant est tenu responsable des dettes contractées durant la période où il était associé (même prescription de cinq années qu'indiqué au chapitre précédent. Article 1860 du Code civil).

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