Pourquoi et comment
monter une SCI à capital
fixe ou variable


Une S.C.I n'a aucun but commercial et ne peut faire en aucune manière, quelconque commerce. La location d'un bien immobilier vide qu'elle possède n'est pas considéré comme faire un commerce, mais représente un acte normal dans le cadre de sa gestion. En revanche, si elle loue des locaux aménagés ou meublés, c'est un acte de commerce, un peu comme s'il s'agissait d'une chambre d'hôtel, d'un gîte, etc. Le but de la SCI se limite à l'achat et/ou la location d'un ou plusieurs biens immobiliers -achat, location et revente occasionnelle...-. La création est libre, le recours à un notaire ou à un avocat pour son montage, précisons-le, n'est pas obligatoire pour ce type de structure.


Les + de la SCI


• Pas de capital minimum imposé.
• Supprime l'indivision, la propriété du bien est celle de la société et non directement de ses membres.
• Pas de notaire obligatoire à la revente, ce sont les parts sociales qui sont revendues, la vente se fait juste par contrat de cession.
• Meilleures chances d'obtenir un emprunt auprès d'un organisme financier.
• Les associés peuvent être de nationalité étrangère, sans formalités particulières.
• En créant soi-même la SCI, le prix de revient ne tourne qu’autour de 350 euros (au lieu de 800 à 2 500 euros avec un intervenant).
• une personne morale (autre société) peut devenir associée également, voire, assurer la présidence.

Les - de la SCI


•  Elle ne peut se créer qu'avec deux personnes au minimum. Pas de nombre d'associés maximum.
• Obligation d'organiser des réunions entre les associés chaque année.

avantagessciSi aucun capital minimum n'est imposé, ce n'est pas pour autant que chaque associé ne doit pas faire un apport. Un seul euro suffit néanmoins. Mais il vaut mieux une somme plus importante dans la mesure où vous sollicitez un emprunt bancaire !
Une particularité est qu'il n'est pas besoin d'être français pour constituer la SCI. On peut s'associer avec des personnes physiques ou morales étrangères.

L’article 1832 du Code civil, définit la SCI comme un contrat lequel doit faire l'objet d'un contrat écrit. C'est ce qu'on appelle les statuts :
"La société est instituée par deux ou plusieurs personnes, qui conviennent par un contrat, d’affecter à un entreprise commune, des biens ou leur industrie, en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter. (...) Les associés s’engagent à contribuer aux pertes”. Une deuxième disposition précise, pour ce qui concerne le statut spécifique des sociétés civiles, le caractère précis de ces dernières (art. 1845 du Code civil): “... Ont le caractère civil, toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet”.

La S.C.I est donc régie par le Code civil, plus particulièrement, par les articles 1845 à 1870-1. Ce contrat ne peut se former que si les parties ont donné leur consentement, physiquement capables d’exprimer leurs désirs, ce qui exclut toute personne dont les facultés mentales sont altérées.

Peut s’engager, toute personne ayant la capacité de le faire, notamment le :

- majeur sous sauvegarde de justice ;
- majeur en curatelle assisté de son curateur ;
- majeur sous curatelle avec l’aide de son tuteur ;
- mineur émancipé directement ou par mariage pour la femme ;
- mineur non émancipé, mais avec l’aide de son représentant légal autorisé par le juge.

Contrairement à ce qu'indique l’article 2 du Code de commerce, un mineur, peut être associé d'une société civile immobilière puisque son activité n'est pas commerciale. De ce fait, un enfant mineur peut en être membre. S’il n’est pas émancipé, il devra être représenté par son administrateur légal ou son tuteur. Les apports qu’il pourrait faire dans la société devront être préalablement autorisés par le juge des tutelles.


Création entre époux


Une S.C.I peut se créer entre époux, sans aucune réserve (article 1832-1 du Code civil), même s’ils n’emploient que des biens de la communauté pour les apports, ou pour l’acquisition de parts sociales. L'époux est dans l'obligation dans ce cas d'informer son conjoint et doit ajouter une mention indiquant qu'il a été informé, dans l’acte des apports, ou sur les statuts constitutifs.

Deux époux seuls entre-eux, ou avec d’autres personnes extérieures, peuvent être associés dans une même S.C.I et participer ensemble ou non, à sa gestion. Les avantages et libéralités résultant d’un contrat de société entre époux ne peuvent pas être annulés parce qu’ils constitueraient des donations déguisées, lorsque les conditions en ont été réglées par un acte authentique (notaire).
Une personne morale (société, entreprise) peut faire partie d’une S.C.I à la condition qu’elle ait une personnalité juridique. C’est ainsi qu’une société en participation (S.E.P) ou une société de fait, ne peut être associée à une Société Civile Immobilière. Une entreprise individuelle, une EIRL ou auto entrepreneur ne sont pas des personnes morales, mais des personnes physiques. Elles ne peuvent pas non plus être associées.

Des personnes de la même famille peuvent également monter entre-eux, une SCI familiale. Ainsi, ne peuvent en devenir associés, que les membre d'une même famille jusqu'au 4ème degré. Fiscalement, cette forme permet de diminuer les droits de successions. Plus d'infos sur le site : Scifamiliale


Objet de la société ...


Ainsi qu'il a été précisé au début un peu plus haut, une SCI a un but uniquement civil et ne peut avoir de but commercial. Elle est constituée pour acheter et gérer des biens immobiliers.
Elle n'a pas la possibilité, par exemple, d'acheter un appartement pour le revendre (à titre régulier), elle commettrait un acte commercial (pour ce type d'activité, il faut constituer une entreprise de marchands de biens. En revanche, rien ne lui interdit de revendre son bien immobilier (sans en constituer "un commerce") si l'opération est accessoire. Elle ne peut non plus le “louer en meublé” (elle doit louer les locaux vides, c'est-à-dire, non aménagés).


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La gérance de la S.C.I


La société est gérée par une ou plusieurs personnes (aucun maximum), qu’elles soient associées ou non à la création, avec indication dans les statuts ou par un acte distinct (procès verbal), ou désignées par une décision des associés réunis en assemblée.
Une personne morale (société, entreprise) peut être nommée gérante de la société. Ses dirigeants sont alors soumis aux mêmes conditions et obligations que s’ils étaient gérants en leur nom propre, et sont responsables solidaires de la S.C.I. Ils encourent les mêmes responsabilités civiles et pénales.

La situation fiscale et sociale du (ou des) gérant.


1 - Le gérant n’est pas associé
S ’il n’est pas associé, le gérant sera imposable à l’impôt sur le revenu des personnes physiques, et le salaire versé sera une charge déductible pour l’entreprise. Socialement, il bénéficiera du régime de droit commun des salariés. Il doit exister un lien de subordination entre lui et la société. Dans le cas où le gérant (associé ou pas) n’est pas salarié, il n’y a aucune charge sociale à payer.

2 - Le gérant est associé
Son régime fiscal est celui d’un associé salarié s'il est associé minoritaire ou égalitaire (50 % des parts). D'un point de vue social par contre, il sera assujetti au régime des non-salariés (comme les entrepreneurs individuels).


Les associés


Pour créer une S.C.I, il faut être au minimum deux personnes. Il n’y a aucun maximum prévu par la loi. Il n’y a aucune condition de qualité, ni de nationalité requise. Peuvent être associées, des personnes physiques (vous...) avec des personnes morales (sociétés), ou bien, des personnes morales ensembles, ou encore, des personnes physiques uniquement. Attention, un associé “prête-nom”, c’est à dire, ne prêtant que son nom pour compléter une liste d’associés, peut se voir poursuivre en cas d’infractions ou de mauvaise gestion; la société peut faire l’objet d’une action en nullité pour ces mêmes raisons.


Durée de la société


La durée maximum d’une société commerciale ou civile en France, est de 99 ans. Elle peut être plus courte ou prolongée au delà de la durée maximum fixée dans les statuts, sur simple décision de l'assemblée générale à laquelle sont convoqués tous les associés (voir assemblées générales : obligations).


L’objet social


L’objet social est l’activité définie par les associés. Une société civile immobilière ne peut avoir pour but que de réaliser des économies ou des bénéfices en encaissant des loyers).


Le capital social


La loi ne fixe ni minimum, maximum ou de valeur nominale pour les parts sociales. Leur montant est déterminé par l’ensemble des membres fondateurs.
Le capital peut être constitué par des apports en numéraire, en nature (biens matériels , mobiliers et/ou immobiliers) ou en industrie (temps de travail consacré à la société, les relations de l’apporteur, ses connaissances techniques, etc.), ou encore, par les trois à la fois. Les apports en industrie sont cependant déconseillés : Ils ne concourent pas à la formation du capital et posent fréquemment des problèmes lors de la répartition des bénéfices.

Si le capital (fixe) est important, on peut étaler l'apport du capital des associés sur une durée maximum de 5 années. Il convient de libérer 20 % du capital (obligatoirement en numéraire), pour que la société soit valablement constituée. (Exemple : la société se constitue avec un capital de 3.000 euros. Les associés peuvent décider de n'apporter que 1.000 euros à la création, et le solde sur les 5 années suivantes).

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Le capital peut être variable (conseillé)


Nous vous conseillons vivement de créer de préférence, une SCI à capital variable, plutôt d'une classique SCI. Les articles L.231-1 à L. 231-8 du Code de commerce, concernant le capital variable est applicable aux S.C.I et dit notamment : "La variabilité apporte beaucoup de souplesse, permet de faire varier le capital entre un capital minimum réellement apporté (1 euro par exemple) et un capital maximum, qui n'engage en rien et ne doit pas être apporté".

Exemple : une société se constitue avec un capital de 3.000 euros minimum. C'est cette somme et uniquement elle que les associés doivent apporter les associés à la création. Il est par ailleurs décidé de fixer le capital maximum à 5.000.000 d'euros (5 millions). Les associés n'auront jamais cette dernière somme à apporter, et n'auront aucune responsabilité par rapport à celle-ci.

En clair, ceci signifie juste que le capital peut varier entre le capital minimum (3.000 euros) et 5.000.000 euros sans qu'il n'y ait la moindre formalité à accomplir : pas d'annonce légale d'augmentation ou diminution du capital, ni aucune formalités à effectuer auprès du greffe du tribunal de commerce (ou CFE). Dans le cas où les associés ne disposent pas d'un capital important, l'adoption d'un capital variable (en apportant leurs disponibilités) est préférable à celui d'une société classique (à capital fixe) dont il faudrait procéder à une régularisation sur 5 ans (voir chapitre précédent).
infos complémentires sur les sci-societecivileimmobiliere variable


Le siège social


C’est le domicile de la société. Il peut s'agir d'un local, une boutique, un bureau, ou fixé dans une domiciliation commerciale.


La constitution de la société...


• Le dépôt du dossier.
Le dossier comprenant deux exemplaires des statuts, les pièces demandées et l’imprimé de déclaration (type MO) doit être déposé au Centre des Formalités des Entreprises (C.F.E) ou au greffe du tribunal de commerce dont dépend le siège social de la SCI. Toutefois, il est possible d'effectuer totalement la création par internet, et d'éviter une perte de temps dans les administrations, ce que nous vous recommandons.
Infos complémentaires

• Les incidences fiscales des associés.
A l’exception de celles qui y sont soumises par leur objet, les sociétés civiles immobilières ne sont pas passibles de l’impôt sur les sociétés. Les bénéfices encaissés par chaque associé entreront dans le revenu global de ce dernier, portés en tant que revenus fonciers pour les personnes physiques, et comme bénéfices commerciaux, s’il s’agit d’une société associée de la S.C.I.

Il existe deux particularités :

1°- Les salaires des associés :
Lorsque l’associé est salarié, le salaire n’est pas déductible des bénéfices en tant que charges. L’administration fiscale considère qu’il s’agit d’une distribution des bénéfices, imposés avec les autres revenus (non fonciers) s'il y a lieu. Il en sera ainsi pour tout avantage en nature, sauf pour l'immeuble mis gratuitement à la disposition de l’associé.

2° - Immeuble d’habitation mis à la disposition gratuite d’un associé :
Dans le cas où un associé dispose d’un immeuble d’habitation appartenant à la S.C.I et mis gratuitement à sa disposition, l’administration fiscale ne considère pas qu’il s’agit d’un bien en nature, ni d’un revenu imposable pour l’associé, étant donné qu’il n’existe pas de location entre les deux parties.
Hormis les grosses réparations lesquelles sont déductibles des charges (isolation thermique, ravalement, grosses réparations, intérêts d’emprunt...), les autres charges ne sont pas déductibles des bénéfices. Des règles particulières sont appliquées. Pour en prendre connaissance, on se rapprochera des services fiscaux (article 156.1-3° du Code général des impôts).


Les associés “en famille”


Deux cas de figure peuvent être envisagés. La situation :

- des époux pendant le mariage,
- en cas de divorce,
- que deviennent les parts d'un associé qui décède


1°- La situation des époux associés pendant le mariage.

Sous le régime de séparation de biens ou de participation aux acquêts, les époux ne rencontrent aucun problème particulier. Mais il peut en être autrement lorsque les époux utilisent les biens communs comme apports si certains points n’ont pas été respectés (articles 1832-1 et 1832-2 du Code civil résultant des lois n° 85-596 du 10 juillet 1982 et n° 85-1372 du 23 décembre 1985).

L’article 1832-1 autorise des époux à s’associer, même s’ils n’emploient que des biens de communauté pour les apports ou l’acquisition de parts sociales. Deux époux seuls, ou avec d’autres personnes peuvent être associés dans une même société, et participer ensemble ou non, à sa gestion sociale.
L’alinéa 2 du même article indique que “les avantages et libéralités résultant d’un contrat de société entre époux ne peuvent être annulés, parce qu’ils constitueraient des donations déguisées lorsque les conditions en ont été réglées par un acte authentique” (c’est à dire, devant notaire).

Un époux ne peut employer des biens communs pour faire un apport à une société sans que son conjoint en ait été averti, et pour bien s'en assurer, le législateur a rendu obligatoire sa mentions dans l’acte (ou dans les statuts lors de la création). Le conjoint lésé pourra demander au juge, l’annulation de l’acte d’apport. Il y a donc obligation d’informer le conjoint (recommandations : l'informer par une lettre recommandée avec accusé de réception ou lui remettre la lettre contre un reçu).

2°- La situation en cas de divorce.
Plusieurs cas peuvent se présenter, selon que les époux sont ou non associés, ou qu’il s’agit de biens communs ou pas. - les apports proviennent de biens propres :
l’époux conservera la valeur de cet apport dans son patrimoine personnel, et le conjoint ne pourra pas réclamer quoi que ce soit (même en l’absence de la déclaration de remploi prévue par l’article 1434 du Code civil).

- les époux sont tous deux associés et que les apports ont été fait par des biens communs à part égale :
chacun reprend simplement ses apports, sans litige possible, puisqu’ils sont associés à 50/50. Toutefois, puisqu’il s’agit de biens communs, les parts seront mentionnées dans l’état liquidatif de communauté (au moment du divorce) et seront soumises à la perception des droits de partage.

Toutefois, si un seul des époux est associé, celui-ci devra, s’agissant des biens communs, verser la moitié de la valeur des parts au jour du partage. Les services fiscaux percevront des droits.

3°- Si un associé décède ?
Lorsqu’un associé décède, la société n’est pas dissoute, son activité se poursuit avec les héritiers ou les légataires. Cependant, il peut être prévu dans les statuts, une clause d'agrément par les associés en place. Ils peuvent aussi prévoir qu’à la mort de l’un des associés, la société continuera avec les seuls associés survivants, ou sera dissoute.
Les statuts peuvent également adopter d’autres mesures. Par exemple, que la société poursuivra son activité avec le conjoint survivant, ou bien, avec un ou plusieurs des héritiers, avec toute autre personne désignée par les statuts, enfin, par disposition testamentaire.

Si par suite du refus d’agrément par les associés survivants, les héritiers ou légataires ne deviennent pas associés de la S.C.I, ces derniers n’auront le droit de recevoir que la valeur des parts sociales du défunt (et non par rapport à la valeur des biens immobiliers).

Il est possible de monter soi-même sa SCI familiale avec le "Dossier-kit de création"© que l'on peut se procurer immédiatement en téléchargement sur le site :
• sci-familiale (en cliquant sur ce lien)


Responsabilité et imposition
La responsabilité des associés.


A l’égard des tiers, les associés sont indéfiniment responsables des dettes à proportion de leur part dans le capital à la date de l’exigibilité, ou au jour de la cessation des paiements. L’associé qui a fait un apport en industrie est responsable à hauteur de celui dont la participation dans le capital social est la plus faible.


Comptabilité


La comptabilité permet d'établir un état de santé de la société. Elle est donc indispensable. Selon que vous optez pour l’imposition pour l’impôt sur les sociétés (I.S) ou pour l’impôt sur le revenu (I.R) les obligations sont différentes.

1°- Imposition sur les sociétés (IS).
En fin de chaque exercice, le bilan sera obligatoirement déposé annuellement au Tribunal de commerce (comme les sociétés commerciales). La société sera imposée sur les bénéfices, au taux en vigueur des sociétés commerciales.

2°- Imposition sur le revenu (IR).
Il n’est pas obligatoire de déposer la comptabilité au Tribunal de commerce en cas de choix de l’imposition sur les revenus. S’il existe des bénéfices, chaque associé sera imposé individuellement pour la part qu’il a reçu.

Contrairement à ce qui est affirmé, la création d'une SCI n'a rien de complexe. La rédaction de "montermonentreprise" a édité un dossier-kit de création (marque déposée) comprenant tout ce qui vous est nécessaire, des statuts prêts à l'emploi, jusqu'aux détails pour déposer votre société, en passant par une explication pas-à-pas. Pour vous le procurer, cliquez sur l'image en haut de cette page (en dessous du titre). Vous aboutirez automatiquement sur notre boutique, avec téléchargement immédiat après commande (300 pages au minimum). Une réelle documentation pratique.


Pour votre info
autres sites :


Qu'est-ce qu'une SCI à capital variable, quelles en sont les particularités
societecivileimmobiliere
sci-societecivileimmobiliere-variable
sci-societecivileimmobiliere.com/questionsreponsessci
sci-constructionvente
sci-familiale (dossier-kit avec statuts spécifique aux SCI en famille)


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