Comment devenir
marchand de biens

L'activité fait rêver, mais en fait, le rêve est-il aussi merveilleux comme certains veulent le laisser penser ? Si on se réfère à certains sites, blogs, FaceBook et youtube, on y gagnerait facilement de l'argent. Qu'en est-il en réalité ? Faisons le point...

 

Près de 30 000 personnes exercent actuellement l'activité de marchand biens en France. En raison des possibilités d’exercer cette activité non réglementée sans quelconque diplôme, ni d’autorisations particulières ou de pouvoir l’exercer avec plusieurs formes juridiques, il est difficile d’obtenir des chiffres fiables quant au nombre exact d’exploitants de cette activité commerciale.

Loin des marchands de rêves, on vous présente ce concept avec ce qu’imposent les avantages et inconvénients réels de ce métier pas comme les autres.


Les activités que peuvent développer le marchand de biens...


On connaît le marchand de biens pour l’achat de biens immobiliers qu’il va ou ne va pas rénover pour en tirer le meilleur prix à la revente dans un délai de 5 ans. Moins connues, ce sont les autres activités qu’il peut également exploiter dans le cadre de son travail dans le but de générer des profits. Les secteurs suivants :


  • • Biens immobiliers privés ou commerciaux de tous types.
  • • Parts de sociétés à prédominance immobilière.
  • • Terrains à bâtir – uniquement – à l’exclusion des terrains agricoles.
  • • Fonds de commerce.

Les avantages fiscaux de l'activité de marchand de biens.


L’exercice de ce travail implique de prendre des risques, rester vigilent pour dénicher de bonnes affaires, acheter au meilleur prix, si possible en dessous du prix du marché. Le marchand de biens pourra retirer des bénéfices conséquents de cette activité immobilière et profiter d'avantages fiscaux optimisés :

les frais de notaire sont réduits pratiquement de plus d’un tiers dont le taux en pourcentage est fixé par tranches de 3,86 à 2,21 % jusqu’à 500 000 euros, au lieu de 6 à 8 % dans le cas classique lorsque l’achat ne se fait pas sous le statut de marchand de biens – MdB - . Au delà, les frais d’enregistrement sont plus faibles.

la TVA est appliquée uniquement sur la marge entre le prix d'achat et le prix de revente, et non sur la totalité du bien immobilier.

Il peut être salarié dans une autre entreprise parallèlement a son activité de marchand de biens si celle-ci n’a pas d’activités immobilières.

Si le marchand de biens est en société - type SAS ou SASU par exemple - .

Il a la possibilité de déduire du bénéfice imposable, les frais liés à l’exploitation dont :


  • • les charges sociales patronales,
  • • frais de rénovation et le matériel, nécessaires,
  • • les charges fiscales et toutes les dépenses engagées dans l’intérêt direct de l• ’exploitation en lien avec l’objet social,
  • • les frais de repas et de déplacement (plafond maximum fixé par décret chaque année),
  • • les fournitures de bureau, frais postaux, téléphone, frais de documentation professionnelle,
  • • achat d’ouvrages, abonnements - etc.
  • • actes juridiques et administratifs, contentieux, prestations extérieures, sous-traitance...
  • • récupération de la TVA, payée sur les factures d’achat,
  • • intérêts sur compte courant des associés ou des actionnaires,
  • • factures d’annonces et de publicité,
  • • les assurances et la plupart du coût des obligations liées à la société,
  • etc.

Les dépenses sont déductibles fiscalement pour leur montant réel. Certains frais sont cependant évalués forfaitairement notamment, ceux correspondant aux dépenses des véhicules s’ils sont indispensables dans le cadre de l’activité, ce qui exclu les frais pour une utilisation personnelle.

Aucun diplôme, carte professionnelle, ni formation !

L'activité de revendeur de biens immobiliers - MdB -  ne nécessite aucune formation, ni diplôme, ou encore quelconque carte professionnelle, à la limite il n’est pas nécessaire de posséder le BAC. Elle est accessible à tout individu désirant l'exercer.

Il est cependant indispensable de recueillir les informations juridiques et professionnelles, assurances obligatoires, la gestion, le montage, connaissance du marché, etc.   

Fuyez les « méthodes », « formations non qualifiées », etc. proposées sur internet. Méfiez-vous des personnes dont l’ancienneté n’est pas assez importante pour valider une expérience basée sur quelques ventes étalées sur une ou deux années. Quelle crédibilité leur accorder ? Pourquoi veulent-ils vous prendre de l’argent pour promulguer des conseils : Ne gagneraient-ils pas correctement leur vie ? Suspecte situation, non ?    

Néanmoins sur le net, détectez les véritables professionnels proposant de véritables conseils, vidéos, séminaires, gestion, etc. N’hésitez pas à poser des questions, rechercher des témoignages crédibles avant de vous engager dans ces formations.


La structure juridique


Pour cela, il vous suffit de créer une structure commerciale et de commencer à démarcher les banques pour obtenir un prêt ou de vous servir sur vos fonds personnels. Lors de vos négociations et rendez-vous avec des agents, propriétaires, promoteurs, votre nouveau statut de professionnel de l'immobilier vous apportera une véritable valeur ajoutée en terme de crédibilité

Si vous êtes seul, vous pouvez choisir le statut de l’entreprise individuelle – EI – ou celui de l’entreprise individuelle à responsabilité limitée - EIRL -  pour protéger et dissocier vos biens personnels de ceux destinés à l’entreprise.

Nous vous recommandons de préférence, le statut de la SAS – société par actions simplifiée – si vous êtes plusieurs associés ou si vous êtes seul maître à bord, donc, seul associé, celui de la SASU – société par actions simplifiée unipersonnelle qui non seulement vous protégera mieux en cas de faillite, mais pourrez bénéficier du statut de marchand de biens, pourrez déduire plus de frais des bénéfices imposables et plus souple.

La SAS - ou SASU – à capital variable de préférence, sont plus souples qu’une SARL ou une EURL, ces dernières étant plus encadrées et rigides.

INFO : site marchand de biens, quel statut choisir ?

Le métier de marchand de biens nécessite un travail de tous les instants...


Par l’absence de véritable législation, le métier de MdB - marchand de biens immobilier - peut souffrir d'une réputation sulfureuse, notamment auprès des organismes prêteurs. Tout est une question de dialogue avec votre conseiller bancaire, en lui présentant votre projet honnêtement, sous le meilleur angle.

Un courtier en prêts bancaires sera certainement d’une aide précieuse pour obtenir des financements. Il vous apportera des conseils et en fonction de votre dossier, vous exposera les failles de celui-ci, s'il en existe.

Activité à part entière, l’activité de marchand de biens – MdB - prend du temps, de l'énergie, un travail de recherche et de préparation en amont qui ne porte pas toujours ses fruits au premier coup d’essai, comme pour tous les créateurs d’entreprises. Il faut être attentif à la moindre opportunité, prendre des décisions rapides. Il ne faut donc pas craindre de faire des "coups" immobiliers pour renflouer vos caisses, et dégager des bénéfices jusqu'à votre prochaine vente. Un pari néanmoins risqué à jauger avec prudence. N'hésitez pas de vous entourer de professionnels. 


Comment se lancer

Il faut bien peser le pour et le contre avant de se lancer dans une carrière de marchand de biens. Avant tout, il convient d'assurer ses arrières avec une activité principale, laquelle fera office de garantie auprès des banques.

Ensuite, il faut aussi se former au fonctionnement du marché de l'immobilier, connaître les lois et réglementations en vigueur, les principaux acteurs du secteur, bref ! Se professionnaliser. Pour cela, il existe énormément de ressources sur le net, ainsi que des formations certifiantes, n'allez-pas à la première proposition venue. Documentez-vous tous azimuts. 

Enfin, se faire un carnet d'adresses bien fourni, multiplier les connexions, travailler son réseau, sonder ses relations est indispensable pour réussir... Une activité excitante mais qui demande une énergie, une motivation de tous les instants. Vous vous sentez prêt ?

Pour réussir votre montage juridique, la rédaction vous propose un "dossier-kit idée de business"© dans lequel vous trouverez toutes les informations juridiques et pratiques minimum que vous devez connaître sur le marchand de biens, et en deuxième partie, tout ce qui vous est nécessaire pour monter votre société sans avoir à vous déplacer, en SAS ou en SASU avec le mode d'emploi pour la créer totalement vous-même, statuts avec commentaires pour le remplir et accomplir les formalités, modèles de formules et contrats, etc., que vous soyez seul ou avec d'autres associés.

INFO : Accès direct au dossier-kit de création avec ce lien.

650 pages d'informations à votre services. Outil indispensable pour aboutir votre projet, qu'il vous est possible de vous procurer IMMEDIATEMENT en téléchargement. Tout de suite, la documentation sera exploitable et pourrez démarrer votre projet à votre gré.

Sites pour compléter votre information :

Devenir marchand de biens

Champs d'action du marchand de biens, interdictions

Statuts pour monter une société MdB marchand de biens

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